按揭购买住房时,需要向银行申请贷款,无论是住房公积金贷款还是商业贷款,都有两种还款方式。

  • 一种是等额本息还款。即把住房抵押贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。还款人每个月还给银行固定金额,但每月还款额中的本金比重逐月递增,利息比重逐月递减。
  • 另一种是等额本金还款。即将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式与等额本息还款相比,总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。

举个例子,假设你使用公积金贷款 30 万元,还款年数 20 年,按照 2023 年 1 月的公积金贷款基准利率 3.1% 来算,采用等额本息和等额本金的情况如下表所示。

等额本息 等额本金
贷款金额 30 万元 30 万元
还款年数 20 年(240 个月) 20 年(240 个月)
基准利率 3.1% 3.1%
每月还款 1678.85 元 1250 至 2025 元之间
还款总额 40.29 万元 39.33 万元
支付利息 10.29 万元 9.33 万元

说明:采用等额本金方式还款时,每月还款额首月为 2025 元,然后逐月递减,最后一期接近每月偿还的本金金额 1250 元。也就是说,逐月递减的其实是利息,从最开始的 775 元,到最后的接近 0 元。

两种还款方式适合不同的借款人,但没有绝对的利弊之分。虽然差别在于最终支付利息的总和,但无论哪种贷款还款方式,每月还款利息都是按照剩余贷款本金的实际占用天数计算的。而且由于还款周期长,加上经济波动和通货膨胀等因素影响,难以预测究竟哪种方式更划算。

相对来说,等额本息是一种均衡的还款方式,每月还贷的金额是固定的。适合还贷前期资金紧张的借款人,房贷既能够承担,又能保证不影响到生活。等额本金是一种递减的还款方式,每月还贷的金额逐月减少,开始还款的压力较大,后期压力较小,适合已经有一定积蓄或贷款时收入较高的借款人。

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