房地产投资专业术语

指标

房屋租售比

房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为 1:300 至 1:200 之间。中国由于房价的高企,租金还无法追上房价上涨的步伐,2020年全国 50 个重点城市的平均租售比为 1:611,远低于国际合理租售比区间水平。

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租售比 = 每平方米的月租金 ÷ 每平方米的房价 = 月租金 ÷ 房价

如果租售比过低于如 1:700(举例:按照租售比为每个月的月租与每平方米的房价的比值理解,在 1:700的情况下,需要 700 个月才能收回购房成本),这意味着房产泡沫已经显现;而如果高于 1:300,表明这一区域房产较为保值。

租售比很好的解决了供求关系的干扰,是判断房产未来是否保值的重要指标之一。

房价收入比

房价收入比即“房价对收入比”(Ratio of house price to income),住房价格与城市居民家庭年收入之比。

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房价收入比 = 每户住房总价 ÷ 每户家庭年总收入

房价收入比是一个比较笼统的指标,只能大致描述一个城市的家庭收入与房价之间的关系。世界银行提出,发达国家正常的房价收入比一般在 1.8-5.5 之间,而发展中国家合理的房价收入比则在 3-6 之间。

房屋

一般指上有屋顶,周围有墙,能防风避雨,御寒保温,供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资,并具有固定基础,层高一般在 2.2 米以上的永久性场所。

商品房

是指在市场经济条件下,通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋,均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同,可以分为外销商品房和内销商品房两种。

存量房

存量房是指已被购买的或是通过自建并取得所有权证书的房屋,是相对于增量房而言的。 增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房,存量房一般是指未居住过的二手房,即通常所讲的“库存待售”的房产。

商品房和存量房是法律上对房子的两个分类。简单来说,商品房就是一手房,采用期房预售制,购房人从开发商手里买房;存量房就是二手房,购房人直接从业主手里买房。

期房

是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产证)止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

现房

是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房,即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房,与消费者签订商品房买卖合同后,立即可以办理入住并取得产权证。

楼花

一词最早源自香港,是指未完工的在建物。一般称卖“楼花”为预售房屋,买“楼花”为预购房屋。

外销房

外销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了外销商品房预(销)售许可证的房屋,外销商品房可以出售给国内外(含港、澳、台)的企业,其他组织和个人。

内销房

内销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了商品房销售许可证的房屋,内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。

复式住宅

复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层,实际是在层高较高的一层楼中增建一个 1.2 米的夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为 3.3 米,而一般跃层为 5.6 米),复式住宅的下层供起居用,炊事、进餐、洗浴等,上层供休息睡眠和贮藏用,户内设多处入墙式壁柜和楼梯,中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点,特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住,既满足了隔代人的相对独立,又达到了相互照应的目的。

跃层式住宅

跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是,内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法,住宅占有上下两层楼面,卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置,上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面,即使朝向不好,也可通过增大采光面积弥补,通风较好,户内居住面积和辅助面积较大,布局紧凑,功能明确,相互干扰较小。

二手房

二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”,第二次交易则为“二手”。

北京的已购公房和经济适用房上市的政策,成就了二手房市场。一些无房的人,可以买一套别人多余的房;而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的,可以卖掉旧房买新房;而那些住房富余户,也能卖掉自己的多余住房换取收益。

小产权房

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村颁发,亦称“乡产权房”。

“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。 购房合同在国土房管局不会给予备案。

我国的土地分为国有土地和集体土地两种性质:国有土地就是由国家所有,集体土地就是由村集体所有。集体土地只能在本集体成员内部流转,不可对外出售。

宅基地、由村委会和小地产商合作开发的项目都是常见的“小产权房”。

回迁房

回迁房是发展商征收土地时,赔给回迁户的房子。回迁房的概念源于拆迁,这是中国特殊的拆迁政策的产物。拆迁安置过程中,采取货币补偿的方式,拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别,都是花钱买房,购房者的身份是相同的。

一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价,有房产证的回迁房是可以上市交易的。

房改房

房改房是指于1994年国务院发文实行的城镇住房制度改革的产物,是中国城镇住房由从前的单位分配转化为市场经济的一项过渡政策,现如今又可以叫做已购公有住房,俗称单位房。

由于历史的原因,这些房子一般地段优越,且拥有较为成熟和完善的配套设施,因此成为二手市场上广受热捧的产品。不过,并非所有房改房都可以上市交易,比如军队、保密单位、教育部直属高校的房改房,目前还不可以随便出售。

廉租房

廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式,向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主,实物配租和租金减免为辅。

公租房

公租房即公共租赁房,是政府出资助建用低于市场价或者承租者承受得起的价格,向外来打工者、低收入人群、毕业大学生等社会群体出租。

相较而言,公租房的受众面会比廉租房广一些。以广州为例,公租房和廉租房已经并轨,统称为公共租赁住房,因此广州将不再存在廉租房说法,所有租赁型保障房都统一为公租房。

经济适用住房

是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划,用地一般实行行政划拨的方式,免收土地出让金,对各种经批准的收费实行减半征收,出售价格实行政府指导价,按保本微利的原则确定。

共有产权住房

共有产权房是将政府用于建设经济适用住房的财政性支出(主要包括减免的土地出让金及有关配套等费用)转化为投资,政府按投资比例拥有经济适用住房部分产权和占有、处分、受益等相应权利。即中低收入住房困难家庭购房时,可按个人与政府的出资比例,共同拥有房屋产权。房屋产权可由政府和市民平分,市民可向政府“赎回”产权。通俗来讲,就是购房人和政府合伙一起买了个房。

产权

产权置换

是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在中介的撮合下进行,并可由中介代办置换手续。

房地产产权

房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权,房地产所有者对其所有的房地产享有占用、使用、收益和处分的权利。

按揭

按揭是英文”mortgage”(抵押)的音译,是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证,按揭人在还清贷款后,按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。

住房公积金

是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策,指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。具体内容主要有三个方面:

  1. “个人存储,单位资助”住房公积金,专项用于住房支出,其公积金本息免征个人所得税。
  2. 按“统一管理”的原则管理住房公积金。
  3. 按“专项使用”的原则运用住房公积金。

印花税

印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证,包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据,税率为万分之五。

契税

契税是指房屋所有权发生变更时,就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种,主要对个人和私营单位购买、承受赠与或交换的房屋征收契税。

契税通常是网签交易价格的 1% 至 3%,根据城市、住房面积、住房性质(首套房、二套房、住宅、商用)等情况,税率有所不同。

面积

居住面积

住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占的水平面积。

房屋的产权面积

房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

商品房的销售面积

商品房按“套”或“单元”出售,商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

共有建筑面积

共有面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

容积率

容积率(Floor Area Ratio)又称建筑面积毛密度,是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。例如,一个住宅小区的总建筑面积与用地面积的比率就是该小区的容积率。

由于现代都市存在高层建筑,所以容积率数值可以大于 1。一般情况下,良好的居住小区,高层住宅的容积率不超过 3.5;多层住宅的容积率不超过 2;高档住宅小区(例如别墅)的容积率通常小于 1.0。

容积率是城市规划中的一个重要技术指标,它间接反映了单位土地上所承载的各种人为功能的使用量,即土地的开发强度。人口众多的地区往往建筑容积率较高。容积率越高表示土地的利用率也就越高,但是对周边的城市基础设施的压力也越大。

绿化率

绿化率(Greening Rate)是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。

但绿化率只是开发商宣传楼盘绿化时用的概念,并没有法律和法规依据。对购房者而言,绿化率高为好。